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融侨负债率破线,项目频出事!林宏修老骥伏枥的千亿梦

2019-10-30 20:09:16 | 网户台后新闻网

首都房地产市场发现,万科喊“住”后,喊口号已经成为房地产行业的一种时尚。

去年年中,乔蓉集团的创始人林文镜去世了。68岁的林洪秀担任领导职务,喊着各种口号,试图进一步实现“20200亿”的目标。以稳健著称的乔蓉集团将走上快速发展的道路。

然而,处于房地产冷时期的乔蓉集团,最近却没有得到很好的发展。房地产市场的资本获悉,乔蓉集团不久前发布了半年度报告,其销售排名下降了8位。与此同时,其项目也遭受到权利和法规的不断侵犯,这让每个人都更加担心乔蓉集团的口号。林洪秀的1000亿目标能成功实现吗?

[1]销售排名下降,房地产项目问题频发

根据凯瑞的数据,去年上半年,乔蓉集团完成了340.8亿元的股权销售,在业内排名第30。根据今年上半年的数据,乔蓉集团以299.6亿元的股权销售业绩排名第38位,销售额排名下降8位。这对长期徘徊在100亿销售规模的乔蓉集团来说是又一个打击。

在销售排名下滑的同时,乔蓉集团的项目也相继遭遇严重问题。房地产市场的资本获悉,7月初,郑州乔蓉的业主报告说,该项目存在质量和配置减少等问题,甚至导致2000多名业主维护自己的权利。据报道,早在2017年,业主在买房时就被告知,乔蓉是一座地铁屋,距离地铁入口只有800米;居住区靠近一千亩湿地公园,滨江景观沿河流而建。还有3640平方米的双语幼儿园和郑州市龙湖校区,绿化率可达30%。

郑州乔蓉项目至地铁断头路

然而,当房子被移交时,这些明亮项目的卖点几乎都“减少”。在许多业主的举报下,乔蓉市的一期工程最终被当地工商部门以虚假宣传罚款10万元而终止。然而,令人意想不到的是,乔蓉集团在第二阶段和第三阶段继续通过夸大宣传愚弄购房者,这再次造成了大规模的维权事件。

移交现场的安保人员配备了盾牌,准备战斗。

为了在移交期间“保护”激动的业主,安保人员甚至为准备好的郑州乔蓉项目部署了防护罩。同月,乔蓉在福州的项目也没有引起人们的担忧,因为交付房屋的前提条件是违反规定的,并由当地有关部门通知。

无论是行业内罕见的“屏蔽交付”,还是无视监管部门的整改要求,乔蓉集团项目的表现都可以说是“创新”。

我还记得林洪秀曾公开说过:“近年来,顾客的需求发生了变化。以前,“有房子住”的问题已经解决了。现在,它是“过上好日子”和“住在好房子里”。并表示,未来住宅企业的真正竞争力在于产品的溢价能力和服务生命周期。京城的房地产市场认为,林总理想得很好,但是下面的人落实不到位。似乎在接手乔蓉集团后,林洪秀保住他的工作仍然是一个难题。毕竟,他父亲林文镜的工作并不容易。

[2]从林家到乔蓉,林文镜取得了突破。

乔蓉集团的历史仍然可以追溯到林文镜时代。

1928年,林文镜出生于福建福清西头村。他的父亲林宏宽在印度尼西亚谋生。1933年,林文镜和他的母亲去印度尼西亚与父亲团聚。他17岁时,父亲因病去世。林文镜参观了他父亲留下的商店,并在一个帮派的帮助下进入了商界。1965年,林文镜达创立华仁义有限公司,正式走上创业之路。

死去的林文镜

林文镜很幸运。在他创业的早期,他遇到了林绍良,一个朋友,也是印尼最富有的人。他开创了“合作伙伴”模式,并与强大的模式相结合。林绍良的“因扎拉公司”和林文镜的“华仁义公司”重组成立了“华仁义因扎拉”集团,又称“林家集团”,充分发挥了1+1对2的作用。那时,林文镜成了世界上第一个印度教化和印度食品工厂的领导者。据统计,当林文镜身价50亿美元时,它的名声一度超过李嘉诚,成为东南亚的超级富豪。

1989年,林文镜回到家乡买了自己的房子。他致力于改革开放建设,在福建创办了乔蓉集团。与此同时,著名的“林氏集团”正在逐渐走向终结。

几年来,乔蓉集团主要走“细线”,参与江阴港、宏宽工业村等综合项目。2005年,林文镜再次与惠今携手合作共赢,而“南水北调”接管土地布局的合作战略使乔蓉集团迅速扩大规模。2009年,乔蓉集团的规模达到100亿。

2010年底,乔蓉集团与惠今分离,发展明显放缓。据了解,从一百亿到另一百亿,乔蓉集团花了五年时间,其战斗力直线下降。在房地产市场的有利形势下,乔蓉集团并没有大踏步前进,而是走向了“稳定”。

房地产市场的资本认为,就像现在负责乔蓉房地产业务的林文镜孙林开放一样,乔蓉“稳健”标签上的观点是“当市场好的时候,稳健意味着保守,保守意味着落后”回顾近年来,乔蓉集团似乎赢得了1000米房地产长跑的上半场,但却输掉了最后的100米短跑。

[3]负债率突破红线,多元化发展举步维艰

去年年中,林文镜去世,享年91岁。后来,他的长子林·洪秀成为乔蓉集团的经营者。据资料显示,林·洪秀1951年出生于印度尼西亚,并获得澳大利亚新英格兰大学经济学学士学位。2010年,林洪秀开始担任乔蓉集团副主席兼总裁。

(左)林文镜(右)林·洪秀

从数据来看,林·洪秀现在已经68岁了。例如新城控股的王孝松、中南地产的陈雨涵、大发地产的葛益阳,都是逐渐走向前台的第二代房地产,大多是80或90后的年轻一代。像林洪秀这样已经过了退休年龄的继任者寥寥无几。林洪秀与年轻一代竞争的压力显而易见。为此,林洪秀一再喊出响亮的口号。

根据克里的数据,乔蓉集团在2018年完成了792.2亿元的股权销售。今年,乔蓉集团首次提出“到2020年力争达到1000亿元”的规模目标,试图赶上这一趋势。众所周知,充足的土壤储藏是提高销售规模的先决条件。为了实现规模上的快速突破,乔蓉集团频繁出现在土地市场上。据了解,从2016年到2018年,乔蓉集团在土地收购上花费了约500亿元。其中,2018年,该公司在16个城市赢得了20多块土地。

今年5月9日,乔蓉集团在福州赢得了两块总面积为86亩的地块。5月27日,乔蓉集团再次竞标,先后在郑州市赢得两块总面积约75亩的地块。投标价格分别为24.2亿元和4.01亿元,溢价分别为46%和25%。

然而,值得注意的是,乔蓉集团的土地分配明显分化。从2018年的布局来看,大部分项目仍分布在福建。46%的重大开发项目也分布在福建,其次是郑州、武汉和合肥,东部、南部和西南部地区存在明显的薄弱环节。虽然“3+5+x”战略框架已经建立了很长时间,但福建仍然是中国唯一的省份,效果并不乐观。

虽然战略布局尚未明确实施,但乔蓉集团的财务数据也不尽如人意。不仅账面现金流逐年减少,而且负债率也在不断上升,打破了业内普遍认为的80%的警戒线。

数据显示,从2016年到2018年,乔蓉集团经营活动的净现金流量连续四年下降,分别为-70.97亿元,-71.15亿元和-12.41亿元。同时,2016年至2018年,乔蓉集团负债总额由489.73亿元增加至792.22亿元,资产负债率分别为78.94%、79.74%和81.97%。今年上半年,其资产负债率再次升至83.3%。这与乔蓉集团的形象严重不符,该集团声称拥有低债务和持续的现金流。

同样的口号响亮而清晰,但乔蓉集团多元化业务的缓慢发展也在进行中。

房地产市场的资本已经注意到,乔蓉集团早在成立之初就打算发展成为一家综合性企业。据了解,近年来,乔蓉集团围绕“为更美好的城市生活提供综合服务提供商”的定位,成立了房地产集团和产业集团两大核心部门,形成了房地产、商业、房地产、酒店、教育、医疗、农业、港口开发和工业村等多元化产业合作发展的新格局,并试图形成更广阔的复合布局空间。

然而,从今年上半年的数据来看,房地产收入占94.88%,过去三年非主营业务收入的贡献率仅为0.9%-3.8%,仍然是以房地产为主的收入结构。虽然多元化长期以来一直是乔蓉集团的战略,但效果非常普遍。

林文镜很难创业,但林洪秀也很难保住它。

房地产市场的资本认为,在房地产行业摸索了30年的老手乔蓉集团,一再逆市而上,现在更难在这个行业寒冷的冬天超越。我只想说喊口号仍然流行,但实现规模突破的根本途径和企业发展的捷径是集中精力努力做好产品、服务和实际发展的培训工作。

也希望资深人士林洪秀最终带领乔蓉集团实现1000亿美元的目标。

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