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亏了300万后,我总结了这5条买房经验

2019-11-22 13:42:30 | 网户台后新闻网

来源:神奇资本金融观点,已获授权转载

在2015年开始的一轮房地产价格上涨之后,保留和增加购房价值的想法开始在人们心中扎根。绝大多数人发现,房地产是家庭财富的基石,住房资本的多少对财富的多少起着决定性的作用。

在过去十年左右的时间里,房地产一直是国家的支柱产业。全国房价飙升是经济繁荣的缩影。那些提前买房的人利用了这一点。买房致富的故事也在我们每个人身边展开。买房赚钱的想法已经深深扎根于人们的心中一段时间了。

然而,当决策者决心调整经济结构,不把房地产作为刺激短期经济的手段时,我们可以预见房价不会像以前那样直线上升。

未来更有可能出现的情况是,不同地区的房地产市场在增长率上出现分化,竞争产品之间的差异加大。作为购房者,面对即将到来的变化,我们应该对购房收入有一个客观合理的预期,把风险防范作为重中之重。

在这方面,我花了一些心思,从历史上踩坑赔钱的经历中,整理出5个买房的误区,供大家参考。

新房比二手房更有投资价值

我们的团队联系了在线质量班和在线知识星球问答的许多粉丝,发现许多人是“新房子癌症”患者,只愿意买房子。

他们想买一栋新房子的原因是,他们认为一栋崭新的无人居住的房子适合背着包,让人们感到舒适。二是许多新房建在热板或热板的辐射区,住宅区拥有自己的顶级配套设施,如底层商户和游泳池俱乐部,因此未来升值潜力将大于周围二手房。

在我看来,事实不如广告中的销售办公室和建筑手册好。

房地产投资界有一个共同的理解——为自己买一套新房子,投资二手房。

建筑本身不能增值,但是房子下面的土地价值会随着时间的推移而继续增值。换句话说,土地价值占房地产总价值越大,未来升值的空间就越大。与买二手房相比,买新房子要花更多的钱在漂亮的门面、俱乐部游泳池、豪华装修和其他土地不会升值的东西上。如果你花同样的总价买一套二手房,你可以买一个比新房子更大的面积。由于面积等于土地的价值,将来房子的绝对增值会更高。

另一点值得注意的是,在许多值得买房子的大城市,由于城市建设的成熟和完善,新房已经占据不到一个好的位置,而最黄金的位置已经被早年建造的住宅区提前占据。这也是二手房因其位置优越而比新房增值更高的原因之一。

例如,在上海,占据大宁板块最佳位置的地区是东方明珠大宁公寓,平均建筑年限为1999年,而大宁金茂大厦作为区域基准,却处于边缘地位。

音乐学院最好位置的社区是嘉里园,建于1999年。它位于淮海中路,东湖路。社区的对面是毛欢iapm。它可以被称为市中心绝版的稀缺区域。

即使是同一开发人员在多个阶段开发的项目,前一阶段的位置也比后一阶段的位置好。一个很好的例子是浦西的翠湖天地旧豪宅,由香港开发商瑞安开发了20年。翠湖一期、二期、三期,随着周边业务和太平桥公园的发展,占据新天地最佳的丙位,而最新的四期明显较差。严格来说,它属于旧西门盘。

但是,我发现,即使住宅区不像该地区的二手房,由于房子的新时代和对购买者位置的了解不足,价格一般也比二手房高得多。

然而,十多年后,当原有的新房产也变得“破旧不堪”时,地段的价值就会凸显出来,占据c位置的房产也会变得更加受欢迎。只有当退潮时,才能知道谁是裸泳者。

新房子的“年龄”比二手房的“年龄”要新。

新房子的价格比二手房高。除了更好的产品强度和精美的装饰外,还有一个重要的点:新房子的使用年限更短。

众所周知,在中国,住房不是永久私有财产,产权的使用寿命是70年。虽然还没有一个解决70年住宅产权到期问题的普遍案例,但我们预计在产权到期后会有续租费。根据温州媒体报道的几个案例,三分之一的房价可能要在房子到期的后续时期支付。没有人知道未来会是什么,但它绝对不会是自由的。

这笔续费已经反映在二手房的售价中。如果简单粗略地计算,房屋总价格每减少一年的使用寿命,就会降低1%,但最高可达10%至20%。也就是说,同一地区30年的房子比10年的房子有20%的折扣,这是一个合理的估价。

但是这70年,倒计时什么时候开始?

许多人认为计算从房子移交时开始。只要买了新房子,使用寿命就是70年。

真的是这样吗?

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不!!!

70年的住宅物业使用权从开发商拍卖土地之日起计算,项目整体转让不会影响使用寿命的缩短。

例如,某开发商在2001年拿走了一块土地,并一直阻挠开发。到2014年,资本链被打破,土地被转让给开发商乙。开发商乙一直封锁土地,直到2017年,直到2019年获得预售证书并出售给业主后,建设才开始。新房屋所有人取得房屋所有权证后,使用年限仅为70-(2019-2001)=52年,不是完整的70年。

开发商在2009年拍卖了周围的二手房C板,并立即开始施工。2010年,开发商获得预售证书并将其出售。二手楼业主在取得房产证后,剩余使用年限为70-(2019-2009)=60年。

通过这个案例,我们发现买了一栋9年的楼后,这栋楼的剩余使用寿命也可能比一栋崭新的楼长8年。该建筑的剩余使用寿命完全取决于开发商占有该建筑的日期,而不是该建筑建造的年份。

如果在特别早的土地征用年,“假新房”的价格比周围的旧房要贵得多,由于使用寿命的问题,未来的增加预计会输给旧房。

我想分享一点技巧。大概率可以帮助每个人避免“假新盘”的陷阱。

我们买新房时,必须仔细核对预售证书上的“土地使用权出让合同号”。此栏显示住宅用地的转让年份。70年的土地使用权从本栏标明的年份开始记下。

下图是一个典型的坑。开发商实际上是在1993年征用了这块土地,占地26年。新房子的实际寿命只有44年。新房子的实际年龄比许多买主的年龄都要大。

以上海为例,需要警惕的是位于市中心黄金地段的新港资市场。香港人都是优秀的运动员。第二,有一些旧的改造项目已经把九年多的旧建筑改造成新房子并出售。这些项目的总剩余使用寿命也不到50年。

开发商越大,房子的质量越好

在与粉丝交流时,我发现人们在购买新房时越来越关注开发商的品牌,并愿意为知名开发商的品牌支付溢价。近年来,房地产行业集中度迅速上升,这一趋势将越来越明显。

然而,房地产公司越出名,房子的建筑技术和装修质量就越好?

情况未必如此!

大开发商的优势是他们有大量的资金,他们基本上以高溢价收购土地国王。然而,在这一轮价格限制下,所有这些项目都将赔钱。

为了减少损失,开发商肯定会在建筑和装修质量上打折扣,从而创造出所谓的“维权板”。

开发商在中国有数千万个项目。一个项目捍卫了自己的权利,但这对其整体声誉影响甚微。在维权已成为普遍现象的时候,许多肆无忌惮的卖家甚至更加无畏。只要价格限制足够低,不管质量有多差,他们都不会担心占领市场。

我认为,这一现象背后的逻辑有两点。

首先,一刀切的价格限制扭曲了房地产市场。开发商建造建筑是为了赚钱,切断人们的财富,最终为建筑物或业主的降价买单。

更重要的是,国内房地产业尚未脱离野蛮的增长模式。规模是王,快速扩张仍然是王。前三大房地产公司碧桂园、恒大和万科产品不错,但主要靠规模取胜。高营业额和成本控制仍然是主要的主题。

在这样的市场中,劣质硬币淘汰优质硬币已经成为常态。谁建房子更快,费用更低,谁就能赢得比赛。

中国之鹰,华丽家族,叶枫房地产...经典产品的真正创始人都早早退出了竞争。

(照片:中国鹰黑森林)

(照片:华丽家庭古北花园)

(照片:华山夏都花园kfs:叶枫房地产)

市场越遥远,未来的增长就越大。

在之前的牛市中,离市中心越远,房价上涨越多。大城市的平均车牌价格在上涨后呈平稳状态。这是由于城市边界的扩大。随着时间的推移,城市的原始边缘已经并入中心城区,价格与市中心一致。

然而,这一趋势不可能永远持续下去。当偏远地区的平均价格逐渐接近中心城区时,购房者会用脚投票——数百万和数百万的投资决策不会被营销策略所愚弄,比如“环线理论过时了,在xx是宇宙的中心之后”和“xx是下一个xxx”。

有趣的是,通过分析历史数据,我发现了一个事实:城市的主要和上升部分也在大周期内移动。

因为在最近一轮房地产牛市中,郊区和远郊部门的增长率一般都比市区高得多,所以目前有一种共识,即在房地产牛市中,越偏远的地区增长率就越大。事实上,这种经历只适用于2015年后的市场,并不是普遍规律。

借用上海乐居(Shanghai Leju)关于2010年至2015年上海各行业新房增长的统计数据,我们可以发现,在那个时期,内环路的核心部分是增长清单中最大的部分,这与流行的说法“郊区发展很快”正好相反。

我不确定历史会重演。下一轮房地产牛市将由市中心主导,板块之间的差价将再次扩大。然而,如果你投资于没有地铁和远郊优惠政策的行业,你可能看不到上一轮快速翻番的辉煌。

目前,上海虹桥、深圳沙井等拥有长三角与广东、香港、澳门和海湾地区一体化国家战略规划的郊区仍值得一试。其他没有优惠政策的郊区,如果周围的地铁和商业设施不成熟,最好谨慎。在上一轮市场价格中,它们面临普遍上涨,而下一轮可能就没那么幸运了。

北京和上海将永远崛起

我们都知道北京和上海是中国能源水平最高的两个城市。他们在就业机会、医疗保健、教育和商业方面是独立的。全国各地的人们都想涌入北京和上海。因此,这两个城市的户籍政策是最严格的。

北京和上海的房子是国内房地产市场上最稀缺的资源,也是最需要侠客的。因此,我不知道微博上的“北京和上海将永远崛起”这句谚语何时成为房地产市场上最著名的谚语,很多人都认为这句谚语是事实。

然而,在2017年牛市的高峰期,拿着《楼市圣经》冲进京沪楼市的业主被抓住了。总价格损失从15%到20%不等。如果sfsd用35%的贷款买下房子,本金已经损失了一半。如果你使用其他融资渠道,包括抵押贷款利息损失,本金损失并不罕见。

我想强调的是,即使在基本面最稳定的北京和上海,房价也会下跌。无论这座城市的基本面有多强,它们都无法承受政策收紧或全球经济危机。本轮下跌了15-20%,在2008年金融危机中也下跌了近20%。我们在上海收集的二手房指数如下图所示。我们关注的是2008年的金融危机和2016年底二手房市场的退出。应该特别注意的是,由于指数统计,房价的实际退出率比传说中的要大得多。

好吧。这就是我分享的全部。

中国房地产市场是一个明显的政策市场。如果你不知道什么时候买房子,你总是有权听从党的号召。最后一轮始于“去库存化”。

现任领导人的愿望也非常明确。房价既不能飙升,也不能暴跌。那些期望一夜暴富,一夜之间归零的人是不受欢迎的。

我认为,无论做什么,都无法抗拒这一趋势。

在目前房地产市场以横向流动为主的大趋势下,我们首先要做的是避免误解,冷静下来,在人口不断流入、经济发展良好的大城市努力工作。

这么多年来买房的经验告诉我们,在中国的房地产市场上,我们并不需要任何令人印象深刻的操作,因为中国的房地产市场依赖于强大的国家财富来持续上涨。

只要你不犯错误,你已经成功了一半。

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